Vaga de Garagem de Condomínio Não Pode Virar Depósito do Morador

Entenda a decisão judicial que delimitou o direito de propriedade versus a destinação de uso em garagens condominiais.

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Uso e destinação de box de garagem em condomínio residencial.

O Contexto do Conflito

É recorrente a dúvida entre proprietários de imóveis: a titularidade de uma vaga de garagem com matrícula imobiliária exclusiva concede autonomia irrestrita para qualquer finalidade? O Poder Judiciário de Santa Catarina analisou um caso paradigmático sobre o tema envolvendo um condomínio residencial em Balneário Camboriú.

Na situação em questão, um condômino obteve permissão em assembleia no ano de 2012 para instalar um portão e fechar o seu box privativo. Posteriormente, o espaço foi adaptado com a instalação de máquinas de lavar e secar, passando a funcionar como lavanderia e depósito. Diante do quadro, a administração condominial ajuizou ação requerendo a remoção imediata do portão e dos eletrodomésticos.

Fundamentação da Decisão Judicial:
O magistrado da 2ª Vara Cível de Balneário Camboriú distinguiu dois aspectos fundamentais na lide:

• Manutenção do portão: O condomínio perdeu o direito de pleitear a anulação da assembleia, pois decorreu o prazo decadencial de dois anos.
• Desvio de finalidade: A autorização para o fechamento físico não outorgou mudança de destinação. Conforme a convenção e o regimento interno, o local destina-se exclusivamente ao abrigo de veículos (carros, motos e bicicletas).

O julgamento estabeleceu que possuir a vaga como unidade autônoma com matrícula individual não concede liberdade ilimitada de fruição. A propriedade deve respeitar a função social e a destinação prevista nos atos constitutivos do condomínio. Argumentos como arcar com o custo individualizado de água e energia elétrica não afastam a irregularidade da atividade.

A sentença determinou o prazo de 30 dias para a desocupação de todos os maquinários e utensílios, restabelecendo o uso exclusivo para guarda de veículos, sob pena de multa diária fixada em R$ 200,00 (limitada a R$ 20.000,00).

Diretrizes Práticas para Síndicos e Moradores

Destinação Exclusiva: Mesmo sendo unidade privativa, o uso segue a finalidade expressa na convenção condominial.

Alteração de Função: Modificar a destinação de uma unidade para depósito exige quórum qualificado em assembleia.

Limites da Autorização: O consentimento para melhorias físicas não presume liberação para usos diversos.

Prazos Decadenciais: Ações para anular deliberações de assembleia devem observar o prazo limite legal de 2 anos.

Referência Processual: 2ª Vara Cível da Comarca de Balneário Camboriú/SC.

Autos: Processo nº 5009957-08.2025.8.24.0005